Vendre un bien immobilier : comment faire une plus-value ?

Lorsque l’on cède un bien immobilier, la plupart du temps, la vente s’effectue à un prix plus élevé que le montant initial d’achat. Cela s’appelle faire une plus-value immobilière. Cette bonne nouvelle en premier lieu, peut éclipser un traitement fiscal futur qui pourrait rendre l’opération finalement beaucoup moins intéressante globalement que prévue initialement.
L’objet de cet article n’est pas de rentrer dans les méandres techniques parfois hautement complexes de l’ensemble des cas de figures que l’on peut rencontrer. Il vise au contraire à « vulgariser » la compréhension que chacun doit se faire du fonctionnement général de l’imposition d’une plus-value immobilière. Nous estimons, qu’une fois « armé » de ces connaissances, votre entretien avec un professionnel pour arbitrer les choix à faire dans le cadre de votre situation personnelle sera plus efficace.

Calculer sa plus-value immobilière

Avant de d’aborder les taux de taxation des plus-values en fonction de différents cas de figures ou d’étudier les exonérations et leurs modalités d’applications, comprenons d’abord comment calculer une plus-value immobilière.

Tout d’abord, sachez que le calcul de la plus-value se fait en 2 étapes : calcul de la plus-value brute, puis calcul de la plus-value nette. C’est d’autant plus important à comprendre que le montant de l’impôt est calculé sur la plus-value nette (plus-value nette = plus-value imposable). Comme en fiscalité les choses ne sont jamais simples, sachez qu’il y a en réalité 2 plus-values nettes à calculer. La première concerne le calcul du montant au titre de l’impôt sur le revenu. La seconde relève du montant des prélèvements sociaux.

Le schéma suivant doit vous aider à comprendre les modalités de calcul de la plus-value brute, dans le cas le plus général :

A la lecture de ce schéma, vous imaginez sans doute la complexité que peut recouvrir ce calcul au premier abord simple.

Abordons désormais un second schéma pour appréhender le calcul de la plus-value nette :

Calculer le montant de son impôt

Nous allons ici schématiser les modalités de calcul de l’impôt. Pour autant, veillez à lire ensuite la section suivante qui explique quelques motifs d’exonération (attention liste non exhaustive).

Quelques motifs d’exonération

Votre plus-value immobilière ne sera pas imposée par exemple si :

• Vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 30 ans
• Le bien immobilier vendu est en fait la résidence principale du vendeur au jour de la cession. Attention donc à cette dernière précision en cas de déménagement. En effet, techniquement, lorsque l’on a déménagé, le bien vendu n’est plus notre résidence principale. Il existe néanmoins des dispositions pour gérer ces cas sous certaines conditions.
• Le bien est vendu pour moins de 15 000 € (par exemple, une cave, un parking…)
• Vous résidez en maison de retraite. Néanmoins, attention, c’est soumis à certaines conditions et encore faut-il y répondre.
• Le bien immobilier est une résidence secondaire ou toute première cession d’un logement autre que la résidence principale répondant à certaines conditions. En effet, la règle veut que la plus-value immobilière d’une résidence secondaire soit taxée (19{4d95b0016595bd806d61a4d36d78a9e8b9a62fe654bee999c9080fe337f191f7} pour l’impôt sur le revenu) et 15,5{4d95b0016595bd806d61a4d36d78a9e8b9a62fe654bee999c9080fe337f191f7} pour les contributions sociales. Or, il existe là encore des exceptions. Par exemple il y aura exonération si la personne n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédant la vente de la résidence secondaire et qu’elle remploie le prix de cession dans l’acquisition d’un logement affecté à son habitation principale dans un délai de 24 mois.
  Etc…

Cet article vous a permis de comprendre le mécanisme général d’imposition des plus-values immobilières. Cela doit donc vous aider à réfléchir au sujet avant la vente. Nous ne saurions trop insister sur la nécessité de se faire conseiller par un professionnel avant la vente. En effet, il existe des dispositifs, des solutions, des choix à faire en fonction de votre fiscalité actuelle. La situation de chacun étant unique, vous nécessitez des conseils personnalisés. De plus, ayez en tête que les taux et autres dispositifs fiscaux évoluent sans cesse et que ce qui est vrai à l’instant T, peut ne plus l’être demain. Allo Expert-Comptable est en mesure de vous accompagner sur ce type de besoins.